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碧万恒融“四巨头”年内销售超2万亿 房企转型运营重塑竞争格局

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  时间步入2018年末,房地产行业一年来风起云涌、变化万千,却仍是以规模“说话”,销售领域仍是大企业的天下。

  瑞数据显示,碧桂园、万科、恒大和融创前11月的销售业绩占据前四,总额超过2万亿。

  截至11月,销售超过千亿的房企已有25家,到年底可能会超过30家,同比去年几近翻倍;其他各梯队的销售金额入榜门槛,也明显提高,行业集中度进一步提升。

  硬币的另一面却是弱市之际的寒凉,不少房企面临资金链危机,“二八定律”凸显;11月房企项目积极入市,但去化率表现普遍不及预期。

  在行业的下行周期之中,房企的战略变化、业务转型越发明显,逐渐从拿地、建房、拿地的传统开发模式,转向“开发+运营”布局产业,走上城市综合运营之路。

  而在这样的新赛道角逐中,行业有望重塑竞争格局,产生新的王者、领军者。

  格局暗流涌动

  纵观房地产行业30年的风云变迁,龙头企业之间的竞争从未停止过。

  2000年前后,第一代房企龙头确立,万保招金四大龙头扬名,万科稳居第一把交椅十几年。

  2008年金融危机后,楼市经历巨变,一轮大洗牌上演,恒大、万达、碧桂园等民企涌入,发展势头迅猛非常,很快就成为最顶层的房企新贵。

  过去三年,又一轮的行业规模竞争出现,在保利、中海、金地等老牌企业放缓脚步的同时,碧桂园、恒大、融创跻身四强;闽系房企也集中发力,旭辉、阳光城、泰禾等后来居上,影响和重塑着行业格局。

  在暗流涌动的格局变幻中,随着2018年渐进尾声,房企之间强者恒强的行业格局也在深入地展现。

  克而瑞日前发布的数据显示,今年前11个月,碧桂园、万科、恒大和融创中国延续了去年的成绩,占据流量金额前四,年内四家销售总和约为2.16万亿元,与去年同期的1.77亿元相比,增长3900多亿元。

  从整体上来看,各房企规模稳步上升,截至11月末,千亿房企数量已达25家,其中6家房企业绩规模在3000亿元以上。

  百强房企各梯队销售金额入榜门槛也快速提升,这在排名靠前的梯队中尤为明显。

  排名前十的房企销售金额入榜门槛达到1821.2亿元,相比去年同期增幅达到46.9%;这一梯队在这一年的时间内,除了新城控股新晋前8,华夏幸福跌至17,其余9位都坚若磐石。

  而要跻身前50强,则要达到463.1亿元,同比上涨36%;排在第100的上坤置业的流量金额为165.7亿元,与去年同期排名100的信达地产的125.1亿元相比,增长32.5%。

  “龙头房企销售逐渐放缓”,中原地产首席分析师张大伟认为,“大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了过去抢地的主流企业。”

  克而瑞研究报告分析显示,11月以来,虽然房企项目积极入市,推案量大幅增加,但去化率表现普遍不及预期,原本房企期望依靠加大供应的年末反弹,实现难度很大。

  三季度以来,房企融资渠道收紧,面临钱荒;市场观望情绪浓厚,去化压力大增;土地市场的频频流拍,房企拿地态度明显谨慎。

  因此,拥有充足资金的大型企业有能力在这样的机会下囤积粮草,调整结构;而中小型企业则更艰难度日,面临被收购的风险。

  因此,房企集中度呈现加强态势是业内共识。据前瞻产业研究院数据,今年前三季度,房地产行业集中度仍在加剧,TOP100房企集中度迅速攀升至71%,TOP30房企占据近市场一半份额,TOP10集中度也已经达到30%。

  行业内有观点认为,排名前十的房企市占率应该达到40%以上。

  克而瑞分析指出,今年最后一个月各大房企之间的竞争会更加激烈。

  事实上,房地产企业在扩张的道路上从未停歇,,就像阳光城执行副总裁吴建斌所言,“规模竞争是永恒的主题。”

  转型加速度

  经过这么多年快速的增量发展,从总量上,房地产行业已经迈入存量时代,在区域和发展的不平衡之间发现商机,将是房企发展方向和重点。

  11月30日,万科董事会主席郁亮重申了这样的行业判断,“中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经过去。”

  同时,在政策的强力调控之下,房地产行业在2018年进入下行通道;在2018和2019这样的节点,房企将面临更多挑战。克而瑞研究中心认为,目前龙头房企更追求有质量增长,规模增长较为平稳。

  但转型的压力也早已有之。2012年,万科就提出房地产行业已经进入“白银时代”。同时,万科加大了向城市生活服务商的转型力度,涉足长租公寓、商业开发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务。

  除了万科之外,中海、龙湖、华润等房企的转型动作也愈发深入。

  中海地产董事会主席颜建国表示,“房企不应只满足住宅板块开发,而应是开发+运营服务商。”今年,中海的企业定位发生改变,其最新定位是,成为卓越的国际不动产开发运营集团。

  而龙湖则布局更早,2017年龙湖确定了住宅开发、商业运营、长租公寓和物业服务这四大主航道业务。今年年初,龙湖地产更名“龙湖集团”,明确了“空间即服务”的战略理念,转型决心强烈。

  各大房企去地产化,向其他物业转型的决心,从房企扎推改名的情况也能窥见一二。

  除了龙湖,今年以来,时代地产和奥园纷纷去掉“地产”二字,更名为“时代中国”和“奥园集团”,万达商业地产更名为“万达商业管理集团”;万科旗下的深圳万科房地产更名为“深圳万科发展”。

  随着模式从开发转向“开发+运营”,在未来,运营领域或将成为房企竞相角逐的重点,从而成为重塑行业的契机。

  郁亮等人士认为,运营模式这一新赛道出现之后,房企之间将不再胶着于销售量多少的传统竞争,而是形成新的竞争格局;运营赛道不再比拼短期的销售金额,而将更加注重稳定的租金和管理费等收入。

  华润、万科、中海这些有先见之明的房企,在未来的竞争优势将会得以凸显;目前销售规模落后的企业,未来弯道超车也不是没有可能。

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