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广州地市“收割机” 这家非典型房企136亿包揽高价地

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  广州地铁集团有限公司(以下简称“广州地铁”)又一次在广州土地市场掀起一片惊讶声。

  12月6日,广州成功出让10宗商住用地,揽金259.2亿,其中广州地铁豪掷135.5亿拿下白云区白云湖车辆段、番禺区陈头岗停车场场站综合体两宗地块。

  该两宗地均以底价成交。其中,白云区白云湖车辆段地块成交价为71.09亿元,折合楼面价1.48万元/平方米;番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块成交价为63.69亿元,折合楼面价1.09万元/平方米。

  这不是广州地铁第一次阔气出手。2017年12月1日,广州地铁曾以131亿元总价拿下广州增城新塘地铁13号线官湖车辆段及上盖商住综合用地,创下广州2017年宅地出让总价的最高纪录。

  今年11月22日,广州地铁又以76.24亿元的总价竞得萝岗车辆段地块,折合楼面价约1.44万元/平方米。该地块为今年广州出让面积最大、总价最高土地。

  据时代财经统计,从去年11月27日至今,广州地铁已斥资406.57亿元,拿下番禺、增城、萝岗、白云5宗土地。除去年11月27日竞得的广州番禺钟村街汉溪村地块为商住用地外,其他四宗土地均为地铁车辆段上盖地块。从出让要求看,土地为定向性供地,非广州地铁莫属。

  在广州中原地产项目部总经理黄韬看来,地铁发展规划中已经预留了很多土地储备,目前的招拍挂只是进一步明确归属广州地铁,因而土地拍卖多为定向出让。“拍出来的价格并不便宜,属于市场可以接受的合理价格。”

  广州地铁成立于1992年,为广州市政府全资国有企业。彼时,其唯一任务是建设地铁一号线。由于财力有限,广州市提出“沿线部分土地市场化”的策略,即有偿出让地铁沿线的土地使用权,吸引港澳房地产商来广州开发房地产物业,资金用于地铁建设。

  2004年,广州地铁房地产事业总部成立,作为承载广州地铁“地铁+物业”发展战略的具体实施平台,该部门主要负责地铁沿线上盖物业、地下空间、车辆段上盖物业等资源的开发经营,是广州地铁总公司核心业务之一,也被寄望为广州地铁总公司的利润中心。

  目前,广州地铁已开发完成的项目有紫薇花园、贵贤上品、动漫星城地下空间、芳村商业街、五月花广场等十几个项目;正在开发的项目有南海金融城、地铁线网运营指挥中心等,在建物业面积超过120万平方米;计划开发的项目有四号线南沙停车场、六号线萝岗车辆段、八号线白云湖车辆段等7个车辆段上盖物业等,计划兴建物业面积超过500万平方米。

  虽然早已介入物业开发,但近两年来广州地铁的“存在感”明显强于往年。在黄韬看来,作为香港地铁“学徒”的广州地铁正努力效仿港铁的运营模式。香港地铁是公认的世界上运营地铁最成功的公司之一。从1979年开始营运到至今,香港地铁每年盈利70亿港币以上。

  方圆资管首席市场分析师邓浩志对时代财经透露,最近广州地铁有十几个项目在同时规划中,未来几年将会陆续推出30多个项目,建设面积将超过1000万平方米。

  黄韬同时对时代财经表示,在土地市场上频频高调出现,除了广州地铁自身的发展需求外,还与国资委下属企业的整合有关。“国企间的任务、功能、开发强度等在调整之后走得更顺,合作关系更牢。越秀城建也已经有多个与广州地铁合作的项目。”

  不过,广东省房地产研究会副会长韩世同指出,广州地铁过往更注重路网和轨道建设,较少顾及地铁上盖和沿线物业的开发和拓展,因而介入房地产开发运营后并没有太多成功的住宅、商业项目。

  广州地铁集团近年来不断探索“轨道+物业”为基础的市场化发展模式。早在2017年3月,《广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则(试行)》进一步明确了广州地铁集团物业开发通过土地高效集约利用,筹集轨道交通建设和运营补亏资金的投融资主体和运作机制。

  2018年8月10日,广州地铁集团和越秀集团共同组建全新城市“轨交+物业”开发运营商品牌——广州市品秀房地产开发有限公司,其第一个项目是位于增城新塘地铁13号线官湖车辆段上盖的住宅项目——品秀星图。

  越秀地产并不是广州地铁的唯一合作伙伴。2017年8月23日,珠江实业集团也与广州地铁集团达成战略合作,将在地铁沿线物业的开发及运营等方面开展合作。

  2018年11月27日,新世界发展有限公司以47.81亿元底价收购广州地铁全资子公司广州耀胜房地产开发有限公司65%股权及相关债权。广州耀胜为番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块的开发主体。

  “广州地铁以后肯定会与地产企业有更多合作,,从经营成本、优势互补等方面考虑,合作会充分发挥资源优势,但也不排除广州地铁会在未来单独运作地产开发项目。”黄韬称。

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